Ein Häuschen am Schwarzen Meer

Ivaylo Ditchev

Unterwegs. Wie wir reisen (Ausgabe II/2007)


In Bulgarien reden seit 17 Jahren alle über Immobilien. Die einen bekamen zurück, was ihnen die Kommunisten weggenommen hatten, die anderen kämpften darum, das zu halten, was die Kommunisten ihnen gaben. In den letzten vier bis fünf Jahren ist ein Hauptthema, wie, ob oder wann man auf diesem schwindelerregend wachsenden Markt verkaufen sollte. Das Jahr 2006, ein Jahr vor Bulgariens EU-Beitritt, war das Investitions-Rekordjahr. Der Immobilienhandel überschritt die Milliarden-Euro-Grenze und machte somit 35 Prozent der ausländischen Investitionen aus. Er wies mit 23 Prozent die höchste Wachstumsrate in der gesamten bulgarischen Wirtschaft auf. 


 Der Vergleich mit ausländischen Investitionen drängt sich schon deshalb auf, weil die Gelder für Immobilien zum überwiegenden Teil aus dem Ausland kommen – an erster Stelle stehen die Engländer, an zweiter die Iren, an dritter die Russen. Das für diese Art Investition typische Geschäft besteht im Kauf eines Luxusappartements im Wert von mindestens 100.000 Euro an der Schwarzmeerküste. Eine weitere Käufergruppe sind die bulgarischen Emigranten, die in der Regel eine Wohnung an ihren Geburtsorten kaufen. Das im Ausland mühsam verdiente Geld reicht nicht aus, um dort Eigentum zu erwerben, doch in der alten Heimat ist für 30.000 bis 40.000 Euro allemal etwas zu finden. Keiner weiß, wie viele Bulgaren genau im Ausland arbeiten, daher führt auch niemand Buch darüber, welchen Anteil sie an den Immobilien-Investitionen haben. Schätzungen zufolge machen in nicht-touristisch erschlossenen Städten wie Sliven oder Kardzhali die Käufe der „Gastarbeiter“ etwa 80 Prozent aller Transaktionen aus. In letzter Zeit kaufen immer mehr junge Leute zwischen 25 und 35 Jahren Eigentum. Sie haben zwar keine hohen, aber dafür sichere Einkommen. 
 Doch auch das ist kein rein innerbulgarisches Phänomen, denn die Bankhäuser, die den Boom an Kreditangeboten verantworten, gehören zu vier Fünfteln ausländischen Kreditanstalten.
 
 Die stabilisierende Rolle der Immobilien im Kapitalismus ist wohlbekannt. Die globale Wirtschaft bewegt sich im Rhythmus des Aufblasens und Zerplatzens spekulativer Luftblasen – heute platzt eine solche Blase in Washington, und morgen wird in Paris die nächste aufgeblasen. Gewinn wird nicht aus der Nutzung der Immobilie erwirtschaftet, sondern aus der stetigen Steigerung ihres Marktwertes. Einige Sozialwissenschaftler glauben, dass in der europäischen Mittelschicht das Einkommen aus Immobilienbesitz bereits das Arbeitseinkommen übersteigt. Auch die Kredite und Steuererleichterungen, die in den meisten entwickelten Ländern bei Immobilienkäufen gewährt werden, tragen zu einem Zuwachs an Kapitalvermögen durch Immobilien bei.


 Doch warum werden Immobilien ständig teurer? Am meisten bedingt dies der demographische Druck, der ein immer asymmetrischeres Verhältnis zum begrenzt verfügbaren Raum erzeugt. Solange es Menschen gibt, die genau dorthin wollen, wo der Raum begrenzt ist, werden die Preise steigen. Die Frage stellt sich noch nicht einmal, ob wirklich Interessenten an einen bestimmten Ort strömen werden oder ob solch ein Strom bloß zu erwarten ist. Das Wachstum gründet sich auf den Glauben, dass die Nachfrage auf jeden Fall ansteigen wird. In der Zeit des Sozialismus gab es keinen Wohnungsmarkt der einzelne Bürger konnte nur die Wohnung kaufen, die ihm von der Behörde seiner Gemeinde nach langjährigem Warten zugeteilt wurde, und dies auch nur, wenn er seinen Wohnsitz in dieser Gemeinde hatte. Im Unterschied zu den Verhältnissen in der DDR oder der UdSSR waren in Bulgarien und Rumänien daher über 90 Prozent der Wohnungen Eigentum der Bürger. Die Verbindung dieser Faktoren schuf eine spezifische Wohnkultur, dadurch charakterisiert, dass die Wohnung als etwas für immer galt – und jeder Umzug also ein existenzielles Drama bedeutete. Nicht weniger leicht fiel es den Leuten, in der Zeit der „Wende“ ihr Eigentum zu verkaufen. Ihre Ersparnisse verschwanden in dubiosen Bankhäusern auf Nimmerwiedersehen, seriöse Anlageformen für breite Bevölkerungsschichten entwickelten sich aber so gut wie gar nicht. Bulgarische Aktiengesellschaften ziehen es bis auf den heutigen Tag vor, ihre Aktien nicht zu veräußern, um so keine Rechenschaftsberichte vor den Anteilseignern abgeben zu müssen. 
 
 In der Praxis besitzt der durchschnittliche Bulgare nichts anderes als seine Wohnung, meist noch erworben zur Zeit des Kommunismus, und hat kaum eine Vorstellung davon, was er mit dem Geld machen sollte, wenn er seine Wohnung verkaufen würde. Zur Miete wohnen ist eine schwierige Angelegenheit: Es gibt keinen Mieterschutz. Ein Mietvertrag wird in der Regel nicht abgeschlossen. Von heute auf morgen kann der Vermieter die Mietkonditionen verändern. All dies verursacht künstlich eine übertriebene Vorsicht auf dem Markt, die es unmöglich macht, dass sich schichtenspezifische Viertel herausbilden und die Stadtzentren sich urbanisieren. In ein und demselben Plattenbau leben der reiche Geschäftsmann und der Rentner, der, da er seine Heizkosten nicht bezahlen kann, seine Räume nur mit der Wärme heizt, die durch die Wände aus den Nachbarwohnungen dringt. Auf die Frage, warum er dann nicht verkauft und in eine billigere Wohnung umzieht, hätte er vor 2004 beispielsweise geantwortet, dass er damit warten wolle, bis Bulgarien in die NATO aufgenommen wird, und – bis vor Jahresbeginn 2007 –, bis Bulgarien der Europäischen Union beitritt.


 Auf der anderen Seite stehen die Erwartungen auf Preissteigerungen und die überhastete Geldmacherei in der Zeit zwischen den Regimen. Anstatt sich mit der Unzahl der kleinen Eigentümer auseinanderzusetzen, ziehen es die neuen Investitoren vor, neu zu bauen, – wenn möglich außerhalb der Stadtränder und unter Garantie gegen die bisherigen Stadt- oder Regionalentwicklungspläne. Es ist vermutlich kein Zufall, dass während all dieser 17 Jahre die meisten bulgarischen Städte erst gar keine Stadtentwicklungspläne beschlossen haben. Wenn es gar keinen Plan gibt, ist es auch nicht so klar, wogegen man eigentlich verstößt. Dieses chaotische Klein-Klein, das von den in ihre Immobilie verbissenen Mini-Eigentümern erzeugt wird, die ihre Balkone verglasen, nur ihre eigene Etage streichen oder ihren Keller zu einem Geschäftchen machen, die Bevölkerung in gewisser Weise zu einem Teil jenes großmaßstäbigen Banditentums werden lässt, das Parks zu Tankstellen macht und Schulen zu „Business-Centern“.
 
 Wie lässt sich der Widerspruch auflösen zwischen den Kleinen, die Angst haben, zu verlieren und den Großen, die nur schnell Gewinn machen wollen? Durch Stadtflucht. „Oase“ ist eine häufige Metapher für diese Herausbildungen, die abseits der Blicke der Mitbürger heranwachsen: Ferien-Oase, Geschäfts-Oase, Wohn-Oase ... Auf den stärksten Widerstand der Bürger treffen jene Komplexe an der Schwarzmeerküste, die die Natur zerstören, die grundlegende Ressource eines Landes, das sich viel vom Tourismus erhofft. Die Mehrzahl der Bulgaren ist heute davon überzeugt – und sagt dies auch mit unverhohlener Schadenfreude –, dass diese Ungetüme eines Tages ebenso gesprengt werden, wie es bereits in einigen spanischen Badeorten geschehen ist.


 Die wilde Bautätigkeit in der Zeit vor der Verabschiedung von Stadtentwicklungsplänen hat sich nicht nur in keiner Weise an der bestehenden Infrastruktur orientiert, sondern sie vor allem auch überlastet. Vor den Geschäftskomplexen fehlt die erforderliche Anzahl an Parkplätzen, Rohbauten schießen entlang zukünftiger Transportachsen aus dem Boden, von einer vernünftigen Beziehung zwischen Wohnungen, öffentlichen Gebäuden und Dienstleistungsgebäuden kann nicht im Entferntesten die Rede sein. 


 In dieser Hinsicht unterscheidet sich Bulgarien sogar von Rumänien, wo man in die Infrastruktur investiert hat, bevor das Gesetz des Dschungels in Kraft trat. Am verblüffendsten bei der ganzen Geschichte ist die völlige Ohnmacht der Gemeindeverwaltungen, diesen Prozess zu steuern oder gar aufzuhalten. In einem Schwarzmeer-Kurort wie Sonnenstrand zum Beispiel erheben die Medien jedes Jahr ein himmelhohes Geschrei darum, dass die Bauarbeiten wenigstens während der Saison unterbrochen werden müssten, weil Lärm und Staub die Touristen verjagten. Doch die Betonmischer drehen sich fröhlich weiter. Und das Allererstaunlichste ist: Der Tourismussektor wächst trotzdem weiter. Die ausländischen Käufer drängeln, um die Appartements in den Neubaukomplexen gegen Cash-Dollar sofort zu erstehen.


 Niemand erwartet eine normale Rendite in Bulgarien. Davon kann man sich überzeugen, wenn man den stürmischen Preisanstieg mit der Stagnation der Mieten vergleicht. Eine Immobilie am Meer, die heute 100.000 Euro kostet, bringt jährlich nicht mehr als 4.000 oder 5.000 Euro ein. Dieser Gewinn liegt nur unwesentlich über der Inflationsrate. Einen Gewinn erzielt man nur, wenn man überhaupt einen Mieter findet, denn das Angebot ist gewaltig, die Qualität jedoch postsozialistisch. Auf der anderen Seite hat sich der Preis einer solchen Immobilie binnen drei Jahren verdoppelt, was eine Investition sehr verlockend macht. Diese Divergenz zwischen Kaufpreisen und Mieten ist ein besorgniserregendes Signal, das auf ein baldiges Platzen der Luftblase hinweist. Mögliche Prognose: die panische Flucht der Investoren.
 
 
 Das Eindringen ausländischer Investoren hat auch kulturelle Folgen, zum Beispiel die britische Regenbogenpresse, die in der europäischen Gemeinschaft einen traurigen Rekord in Fremdenfeindlichkeit hält. Wenn dort von „Horden“ von Rumänen oder Bulgaren die Rede ist, die in das Vereinigte Königreich eindringen, liest man erschreckende Stereotypen. Die „Sun“ beispielsweise schrieb einmal, dass auf der Balkanhalbinsel ein Drittel der Bevölkerung mit AIDS infiziert sei und dass die bulgarischen Emigranten diese Erkrankung mit auf die Insel schleppen würden. Geht es in der entgegengesetzten geographischen Perspektive aber um Briten, die nach Bulgarein kommen, um Häuser zu kaufen, verwandelt sich das Land auf einmal in ein paradiesisches Fleckchen, einen wohltuenden Kontrast zum britischen Nebel und überdies erfreulich dünn besiedelt.


 Auch in Bulgarien weckt die neue Völkerwanderung widersprüchliche Gefühle: auf der einen Seite steht die narzisstische Kränkung darüber, dass dir jeder westliche Rentner dein Haus, dein einziges Hab und Gut, unter dem Hintern wegkaufen kann auf der anderen Seite ist da die Verlockung des Geldes, das ... von woher sollte es denn sonst kommen? Auf der einen Seite steht das bedrückende Gefühl, dass sich Bulgarien in das Altersheim Europas verwandelt, aus dem die Fähigsten abwandern, damit im Gegenzug die sozial Schwachen, Aussteiger und Loser dort wiederum unterkriechen auf der anderen Seite ist da das Zittern vor den unbekannten Sprachen, dem fremden Essen und den renovierten Häusern, die den verwaisten bulgarischen Dörfern neues Leben einhauchen.


 Ja, die Öffnung zur Welt ist wahrlich keine leichte Angelegenheit.
 

Aus dem Bulgarischen von Thomas Frahm



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